５丁目通信（仮称）

アパートの入居者トラブルの話しです。トラブルといっても、入居者と連絡が付かなくなって部屋にいるのかの確認する安否確認の話しです。

発端は家賃の引き落としが、2月からできなくなったことです。以前より入居者が部屋の出入りが1年前からしていないので、管理会社に連絡を取ってもらっていましたが捕まりませんでした。入居者は海外の人なので、コロナ禍で母国に戻ったかと考えていました。継続して家賃の振り込みがありましたので、保証会社にも連絡をしてしばらく様子を見ていました。家賃滞納がなければ、賃貸保証会社、賃貸管理会社は何も動けません。

今回の家賃滞納ということで、とうとう保証会社が出張ってきました。まずは安否確認をするということになります。安否確認と言ってもアパートオーナーや保証会社が勝手に部屋の鍵を開けて立ち入るということができません。警察と立会の元で部屋の中に入ることになります。ただし、留守で水漏れしているとか建物に損害を与えるような緊急の場合は、入居者に事後承諾で部屋に入ることはあります。そのときは不法に侵入したという損害賠償よりも、建物に損害を与えたというほうの損害賠償が大きいので、入居者は気を付けましょう。

さて、部屋に入った結果としては、幸いのことに誰もいませんでした。部屋の中で倒れていて亡くなっているという最悪な結果にはなっていなくてよかったです。警察からは事件性がないということで、これで安否確認の立会は終了となります。警察はこの安否確認だけで、写真を撮ったり報告書を書いたり大変な作業になっていました。

保証会社の人によると、部屋の中が普通にきれいで、夜逃げではないとのことでした。夜逃げだと、部屋の中が滅茶苦茶になっているか、全く荷物がなくてきれいになっているかのどちらかのようです。今回は、生活しているそのままのままで部屋に荷物が残っていました。

ただし、夜逃げではないとなると、反対に退去の手続きが面倒になるそうです。保障会社専属の弁護士が裁判所に強制執行の手続きをするので、部屋の引き渡しまでに半年くらいかかるとのことでした。

貸す方からしたら、強制執行までの半年の間は部屋は手を付けられずに放っておくことになります。家管理会社のほうが、入居者が海外の人ということで手厚い保障会社の契約にしてくれて助かりました。これが、不動産会社や管理会社を通さず直接賃貸契約をしていたら、大変なことになっていたでしょう。しかしながら、結局は保障会社と言っても、丸々家賃を保証してくれることはありませんので、10ヶ月はこの部屋の家賃収入がなくなることは覚悟したほうがいいでしょう。家賃保証というは、あくまでも入居者が滞納した家賃の立て替えであって、入居者から滞納した家賃を取り立てができなければ、家主に振り込まれた保障会社の立て替え分は返金することになります。今回のように外国籍で行方不明で捕まらないということは、もう家賃の取り立てができないということで、家賃はないものと思われます。家賃保証しているのに返金しなくてはいけないのはそんな契約はおかしいと思われますけど、そもそもアパートオーナーが保障会社を選ぶことができないからどんな契約になっているかわからないというのがありまして、何せこの国の入居者優先保護の法律では、オーナーのほうが立場が弱いものです。

後は保障会社が粛々と強制退去の手続きを進めてくれるでしょう。もうこれは、こちらの面倒な手続きをしてくれるだけでもありがたいと思うしかないでしょう。一度、保障会社なしに不動産会社と強制執行の手続きをやったことがありますが、そのときはとても大変でした。

行方不明になった入居者は、オーナーがこんな大変な状況になっているとは思ってはいないでしょう。これからは外国籍の人に今後部屋を貸すかどうかを考えなければいけません。外国籍の人でなくても、行方不明になった入居者は過去にあったことはありますけど、だったら他人に部屋を貸すということにしたいのですけど、そんなことはアパート経営的にはできませんが。

追記（2022年4月28日）

保障会社から色々と記入しなくてはいけない書類があったので、入居者と保障会社の契約を斡旋した賃貸管理会社に契約内容を聞いてみました。家主は保障会社を選ぶことができませんので、賃貸管理会社が連れてきた保障会社の契約内容は、何か問題があったときのみ知ることになります。

まずは、強制退去の手続きに必要な弁護士の費用はこちらは出さなくていいそうです。部屋を明け渡すまで、全部やってくれて一切費用がかからないとのことだでした。こちらは保障会社とは一切契約はしていませんので、これでお金がかかるとすると、こちらにとっては問題であるのでよかったです。

家賃の立て替えというのは、家主が家賃を受け取ると家賃滞納にならないので、強制執行の手続きを取れません。そこで、あくまでも家賃を立て替えているという名目にしているとのことでした。立て替えているから後で返金する必要があるというセットになっているようである。

と言いながらも、返金してまた戻すなんて面倒なので、そのままになることが多いそうです。返金するとしても、入居者が直接家主に滞納した家賃を払ったとか、預かり金があったとからしいですが、ほぼそんなことはないとのことでした。

以上で、強制退去までは、お金と手続きの面はひとまず安心ということでした。あとは、全力で保障会社が強制退去の手続きと部屋の明け渡しをやってくれそうです。

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