こちらの話しの続きです。

本日、明け渡しとなりました。アパート内に残った荷物を搬出します。荷物の搬出業者の若い衆五人で小一時間ほどで荷物を出しました。

幸いにもきれいに使っていたようです。室内は多少汚れがありますが破損箇所もなく、多少のリフォームとクリーニングで、また貸すことができるでしょう。

家賃滞納が発覚して、ここまで半年近くかかりました。こんな面倒なことは、自分だけではできません。今回は、すべて保証会社が手続きをやってくれましたので手間いらずです。保証会社によっては、ここまで丁寧に対応してくれませんので、今回の保証会社はすばらしい対応でした。いままで、このような対応をしていただいた保証会社はありませんでした。何かしらこちらで対応することがあって、退去費用もこちらで負担しなければいけませんでした。保証会社によってはいろいろな契約があります。こちらは保証会社を選ぶことができないので、こればかりは何ともならないことです。

保証会社の方のアドバイスで鍵を交換しました。もし家賃滞納を滞納した入居者が居座れても、これからは保証会社も裁判所も何も対応できないとのことです。念のため、両隣の入居者の方にも、万が一滞納した入居者が戻ってきたら、こちらに連絡してくれるようにお願いしておきました。

別の物件でも、そろそろ危ない入居者がいますので、気の抜けないところです。その入居者は家賃の滞納はまだありませんが、仲介会社に契約更新料を払っていませんし、賠償責任保険の更新をしていません。アパートに設置しているチラシやDMのゴミ箱には、ガス水道電気料金や携帯電話料金の未払いの督促状を捨ててありますので経済的に苦しいのでしょう。しかし、家賃はキチンと払っているというのは不思議です。もしかしたら、以前家賃の滞納で痛い目に合って、家賃の支払いを他の支払いよりも優先度を上げているかと想像しています。カーテンのない部屋の中を覗く（たまたま見えてしまいます）とゴミ部屋になっているので、火を出さないかと心配です。現在は仲介をした不動産会社と連絡をとりあいながら、次の方策をとっています。

今回、荷物を搬出するときに保証会社の方と立ち話をしました。もし家賃を滞納しそうなときには、保証会社に相談してくれ、とのことです。一緒に家賃を払う方法、そして生活を立ち直す方法を一緒に考えて実行する用意があるとのことでした。

そこまで保証会社がやっているとは正直思いませんでした。保証会社は、家賃を滞納したら立て替える代わりに厳しく取り立てるだけと思っていました。もちろん家主も相談に乗りますし仲介の不動産会社も相談に乗ってくれるでしょう。しかし、家賃を滞納しそうな前にに言ってくればありがたいです。

追記（2022年12月12日）

ガス、水道と検針の担当者から問い合わせがあった。裁判所のほうで強制執行されて既に退去していることを伝えた。契約解除の手続きをやはりしていなかったようだ。後は電気だけ。

追記（2022年12月13日）

今日、このようなニュースが流れてきた。

Yahoo!ニュース

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https://news.yahoo.co.jp/pickup/6447433

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最初は、ますます大家のほうが厳しくなるなと思ったけど、結局は追い出すならば正規な法的な手続きを取れということなのだろうね。

賃貸契約には3ヶ月の滞納で退去させることができると書いているので、部屋を借りる方は家賃を払わなくても住み続けることができると考えてはダメだよ。大家としては家賃滞納があれば正規な続きに則って退去させることになる。強制退去まで最低半年とか時間がかかる。その間の家賃や手続き費用は保証会社が立て替えてもらえるとして入居者と大家には負担がないかと思うけど、強制退去の後は借りる方は保証会社を介して入居者は次の部屋を借りることができなくなる。次に部屋を借りるとして、保証会社の代わりに保証人を立てて部屋を貸してくれる大家を探さないといけなくなるけど、そんな奇特な大家は今どきいないし、仲介会社もそんな物件を紹介してくれない。

さて、今日この件が出入りの仲介会社の担当者と立ち話で話題になったけど、これからは入居希望の人の調査が厳しくなるだろうと言っていた。これからは最初の面談でトラブルになりそうと思われる人は、最初から断ってしまうことになりそうだということだ。今までは、一度保証会社の審査に落ちた人は、別の保証会社で再審査するなんてやっていたことはやめて、一度落ちたらすぐに断る方針になっているそうな。ますます部屋を借りづらくなるな。

それでいいのかしらね。大家の立場から言えば、トラブルを起こさない人が入居してくれることには越したことはないけどさ。今は誰でも何かしらトラブルを抱えているので仕方ないとは言えるけど、わざわざそんな人には部屋を貸したくないのも正直なところなのである。

空室になるくらいなら、トラブルになりそうな人でも貸してしまえ、という考え方もあるけど、トラブルを起こして家賃を滞納したとか、部屋をめちゃくちゃにされて元に戻すリフォームに費用がかかったとか、最終的には収入がマイナスになってしまうことがたびたびあったのである。したがって、空室になっても誰でもいいから部屋を貸すというのはなしなのである。それと、仲介業者もそんなヤツに部屋を貸したら、手間がかかって仕方がないので、自ずから危なそうなヤツは家主に紹介はしないのである。慣れている仲介会社の社員は、最初の面談でトラブルを起こしそうなヤツの臭いは嗅ぎ分けるのである。

では、部屋を借りる方はどのように対処すればいいかというと、当たり前の話しでキチンと部屋を借りようということだけなのである。毎月家賃をキチンと払って、部屋をきれいにして、周りに迷惑をかけずに住むということだけである。難しくはないはずである。そもそも、借りたから自分で自由にしてもいいという考えが間違えなのである。あくまでも賃貸なので、自分のものではない。あくまでも部屋を借りているだけ、その前提を取り違えている入居者が多々いる。その辺りから考えを変えないと、部屋を借りるなんてはしてはいけないのである。だったら自分で家を買え、それだったら汚そうが散らかそうがどうでもいいのである。ただし、一括キャッシュで買わないと家賃の代わりの住宅ローンを払わないとね。

アパートの仲介会社から相談の電話があった。何でも外国籍の方の紹介が可能であるかの確認だった。

条件付きで可能であると回答した。

外国の方の入居したときの今までの経験した問題としてあげられるのは、

• 賃貸契約を理解できているか。
  • 単身アパートに家族で住んでしまうとか。
  • 禁止の石油ストーブと使用してしまうとか。
• 家賃滞納がないか。
• 近所や他の入居者とトラブルがないか。
  • 音のトラブル
  • 料理の匂いのトラブル
  • ゴミ出しのトラブル

などが考えられる。

しかし、これは外国籍の方に限って起こるトラブルではない。日本国籍だろうが起こりうるトラブルなのである。外国籍の方はお断りというのはなくて、条件が誰でも変わらないのである。

回答としては、保証会社との契約は必須で、仲介会社のほうでよく人柄を見て、いい人を紹介してくれるようにお願いした。結局は外国籍の方でも関係なく、誰でも仲介会社が責任を持って紹介してね、ということが大事なのである。もしも、トラブルが起こったら仲介会社もほうも手間がかかって大変だしね。

だから、ハウス●●とかの紹介しっぱなしというか、キチンと入居者を面談していないような仲介会社とは付き合いたくないのである。そういう会社は、たくさん客付けして満室にはなるけど、後々のトラブルでこちらが辛いことになるのは何度も経験した。ハウス●●が紹介した入居者が、退去までノートラブルというのは今までなかった。例えば、粗大ゴミを残して退去とか、隣の人と大げんかして退去とか、ボヤを出して退去とか、警察にお世話になって退去とか・・・。

実は、現在一部屋で外国籍の入居者が家賃滞納で連絡が取れず、裁判所が退去の強制執行の手続きを行っている。今月末には、裁判所が荷物をすべて運び出して強制退去となる。ここまでは保証会社がやってくれるが、その後は家主の費用負担となり、もしも居座られたらこちらで対応しなくてはいけなくなる。

アパートの入居者トラブルの話しです。トラブルといっても、入居者と連絡が付かなくなって部屋にいるのかの確認する安否確認の話しです。

発端は家賃の引き落としが、2月からできなくなったことです。以前より入居者が部屋の出入りが1年前からしていないので、管理会社に連絡を取ってもらっていましたが捕まりませんでした。入居者は海外の人なので、コロナ禍で母国に戻ったかと考えていました。継続して家賃の振り込みがありましたので、保証会社にも連絡をしてしばらく様子を見ていました。家賃滞納がなければ、賃貸保証会社、賃貸管理会社は何も動けません。

今回の家賃滞納ということで、とうとう保証会社が出張ってきました。まずは安否確認をするということになります。安否確認と言ってもアパートオーナーや保証会社が勝手に部屋の鍵を開けて立ち入るということができません。警察と立会の元で部屋の中に入ることになります。ただし、留守で水漏れしているとか建物に損害を与えるような緊急の場合は、入居者に事後承諾で部屋に入ることはあります。そのときは不法に侵入したという損害賠償よりも、建物に損害を与えたというほうの損害賠償が大きいので、入居者は気を付けましょう。

さて、部屋に入った結果としては、幸いのことに誰もいませんでした。部屋の中で倒れていて亡くなっているという最悪な結果にはなっていなくてよかったです。警察からは事件性がないということで、これで安否確認の立会は終了となります。警察はこの安否確認だけで、写真を撮ったり報告書を書いたり大変な作業になっていました。

保証会社の人によると、部屋の中が普通にきれいで、夜逃げではないとのことでした。夜逃げだと、部屋の中が滅茶苦茶になっているか、全く荷物がなくてきれいになっているかのどちらかのようです。今回は、生活しているそのままのままで部屋に荷物が残っていました。

ただし、夜逃げではないとなると、反対に退去の手続きが面倒になるそうです。保障会社専属の弁護士が裁判所に強制執行の手続きをするので、部屋の引き渡しまでに半年くらいかかるとのことでした。

貸す方からしたら、強制執行までの半年の間は部屋は手を付けられずに放っておくことになります。家管理会社のほうが、入居者が海外の人ということで手厚い保障会社の契約にしてくれて助かりました。これが、不動産会社や管理会社を通さず直接賃貸契約をしていたら、大変なことになっていたでしょう。しかしながら、結局は保障会社と言っても、丸々家賃を保証してくれることはありませんので、10ヶ月はこの部屋の家賃収入がなくなることは覚悟したほうがいいでしょう。家賃保証というは、あくまでも入居者が滞納した家賃の立て替えであって、入居者から滞納した家賃を取り立てができなければ、家主に振り込まれた保障会社の立て替え分は返金することになります。今回のように外国籍で行方不明で捕まらないということは、もう家賃の取り立てができないということで、家賃はないものと思われます。家賃保証しているのに返金しなくてはいけないのはそんな契約はおかしいと思われますけど、そもそもアパートオーナーが保障会社を選ぶことができないからどんな契約になっているかわからないというのがありまして、何せこの国の入居者優先保護の法律では、オーナーのほうが立場が弱いものです。

後は保障会社が粛々と強制退去の手続きを進めてくれるでしょう。もうこれは、こちらの面倒な手続きをしてくれるだけでもありがたいと思うしかないでしょう。一度、保障会社なしに不動産会社と強制執行の手続きをやったことがありますが、そのときはとても大変でした。

行方不明になった入居者は、オーナーがこんな大変な状況になっているとは思ってはいないでしょう。これからは外国籍の人に今後部屋を貸すかどうかを考えなければいけません。外国籍の人でなくても、行方不明になった入居者は過去にあったことはありますけど、だったら他人に部屋を貸すということにしたいのですけど、そんなことはアパート経営的にはできませんが。

追記（2022年4月28日）

保障会社から色々と記入しなくてはいけない書類があったので、入居者と保障会社の契約を斡旋した賃貸管理会社に契約内容を聞いてみました。家主は保障会社を選ぶことができませんので、賃貸管理会社が連れてきた保障会社の契約内容は、何か問題があったときのみ知ることになります。

まずは、強制退去の手続きに必要な弁護士の費用はこちらは出さなくていいそうです。部屋を明け渡すまで、全部やってくれて一切費用がかからないとのことだでした。こちらは保障会社とは一切契約はしていませんので、これでお金がかかるとすると、こちらにとっては問題であるのでよかったです。

家賃の立て替えというのは、家主が家賃を受け取ると家賃滞納にならないので、強制執行の手続きを取れません。そこで、あくまでも家賃を立て替えているという名目にしているとのことでした。立て替えているから後で返金する必要があるというセットになっているようである。

と言いながらも、返金してまた戻すなんて面倒なので、そのままになることが多いそうです。返金するとしても、入居者が直接家主に滞納した家賃を払ったとか、預かり金があったとからしいですが、ほぼそんなことはないとのことでした。

以上で、強制退去までは、お金と手続きの面はひとまず安心ということでした。あとは、全力で保障会社が強制退去の手続きと部屋の明け渡しをやってくれそうです。

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