とある５丁目で活動する還暦を過ぎたWebプログラマーの覚え書きです。それとかかってくる迷惑電話や、家業のアパート経営について。
混合栓のハンドル根元から水漏れする件のその後
水道屋さんの師匠が休日にもかかわらずやってきた。おそらくこれで大丈夫だろうと、来た途中で買ってきた水栓用品の部品。合わせてみるとピッタリだった。
片方だけを取り替えると見た目が悪いし、どうせパッキンが劣化しているだろうということで、温水両方のハンドルを交換してもらう。ついでに水が出てくる自在パイプの根元のパッキンも交換する。これは予防措置。
そのときの交換のポイントとしては、パッキンが潰れてしまわないように締め付けないことだった。
次回自分で対応できるように、水栓部品のパッケージの写真を残しておく。
入居者の方からシャワーを出すと、蛇口の下から水漏れすると言われて見に行った。水道屋さんの師匠にいろいろ修理方法を聞いていているので、自分で修理できると思った。
まずは水道の元栓を止めて、混合栓のハンドルを外す。カバーナットを外してスピンドルを抜く。すると予想外の形のスピンドルが出てきた。上の六角ナットが固定されているのでパッキンが外れない。
仕方ないので師匠に相談。電話では説明しきれないので、スピンドルの写真をメールで送る。
師匠によると、これは古いタイプのもので今は扱っていないとのこと。もしかしたら、交換できるかわからないと言われた。とりあえず明日修理に行くので、対応はそのとき考えましょうということになった。とりあえず元に戻した。
最悪、水栓ごと交換かもな・・・。
わざわざプロパン屋の新規事業部長が謝りに来た。その部長は始めて会ったけど最初名乗らなかったので、誰かと思ってまた小言。基本的なことがなってないのね。今回は自宅に上げないで外で対応する。
全面的に非を認めた。不動産コンサルタントと称するヤツは、他のお客のところでも何かやってしまっているらしい。会社としてコンサルタント会社を見直すそうだ。そこのところはこちらとしては関係ない。今回新規事業部がやらかしたので、プロパン部隊はとばっちり。
今回アポなしで突然コンサルタントを連れてきたことで、プロパン屋の担当者は出入り禁止。ただし、それではかわいそうということで、プロパンの契約はそのまま継続。他のプロパン屋には乗り換えはしない。まあ、乗り換えも面倒だし。
プロパンの供給と安全に尽力し、プロパン以外のサービスの案内は今後やらないことに。プロパンのサービスに関しても、何かあったらこちらから連絡することで申し合わせ。
信頼なんてちょっとのことで簡単に崩れ去る。自分も気を付けよう。
よく出入りしているプロパン屋のおばさまが、突然不動産コンサルタントと称する輩を連れてきた。事前のアポなし。
まあ、これまでのご縁もあることで家の中に招き入れて話しをする。
一方的にコンサルタントと称するヤツが営業トークで話しをし出すので、すぐさま制して、アパート管理の現状と私に対するコンサルタントというのは役に立たないのを、こちらからとくとくと説明してあげた。自分のペースで話しが進まないので、自称コンサルタントはだいぶ憤慨しているよう。おかげで連れてきたプロパン屋のおばさまが焦りだした。
しかしながら、こちらの話しのも聞かずにコンサルタントしようとするのもとんでもない。それだと、ただの商品サービスをセールスするだけと同じ。米国の不動産管理の資格の話しとか関係ないしここは日本だし、本来ならこの資料は有料だけどみせてやるとか言われても、そんなのありがたくもないし見たくもないし、とっとをお引き取りいただく。
最後にコンサルタントと称するヤツが言ったのは、「私は建築士で営業ベタで・・・」。って、「あんたはコンサルタントじゃねえのか、営業ベタとか言っているんじゃねえよ」、と追い出した。絶対に、こんな奴には相談しないわ。
だから、こちらの利益が出さない話しだけのコンサルタントを称する輩は大嫌い。
プロパン屋のおばさまにも、何かペナルティーを与えないといけないな。当面出入り禁止か。
プロパン屋の会社に本件について言っておいたら、上司である事業部長から折り返しの連絡が入った。対応が早いのはよい会社。でも、コンサルタントを連れて行けと言ったのは、この部長だった。一担当者のおばさまが、アポなしで能力のないコンサルタントを連れて訪問するというリスクはまったくわからなかったようだ。この部長からもダメダメ臭が漂う。
今回のことについていろいろ話したけど、結論としてはもうプロパンとプロパン設備以外は連絡を寄越さないようにとなった。今後はプロパンガスに関してのみ一生懸命やるとのことだった。わたしもプロパン以外は相談しない。
給湯器のようなプロパン設備は設備のメンテナンスフリーの契約をしているし、別のプロパン会社に切替るのも面倒くさいしね。プロパンだけではたち行かないし、他社のプロパン会社に契約をとられるっているのはわかるけど、プロパン以外でダメダメなこと、まして外の会社に任せたせいで、をやっていたら会社として不味いぞ。
最近は従来の敷金という曖昧な名目では賃貸契約をしていないな。退去でいろいろトラブルが多いもの。
でも、既に入居したいたら賃貸契約書をもう一度見たほうがいいぞ。入居のときに不動産屋さんから説明されているとは思うけど、退去するときに契約内容を忘れてしまっている人が多いしな。退去時の費用って、今まで通り敷金でお互い相談の上相殺というのもあるけど、補修費で最初に取っておいて（補修費の毎月積立もある）返さないというのもあるし、経年劣化を考えて入居年数で補修費を安くするとか、いろいろ契約があるし。
これから契約する人はキチンと退去のことを確認したほうがいい。あと、入居時の現状を写真で記録することも大事。最初から破損していたとか汚れていたとかわからなくならないし、それとトラブルがあるとことは入居時に補修してもらったほうがいい。
ひとつ貸すほうから言わせてもらうと、普段からきれいに部屋を使うこと大事だな。退去時のトラブルが起こるのって、大抵は汚く使っていたとか、設備を壊したとか、タバコでクロスが真っ黄色とか、中には退去するときに掃除もせずにゴミを残しておくような人なのよね。それと賃貸の部屋を自分のモノと勘違いしている人。あくまでも人のものを借りていることを忘れないこと。
壊したらすぐに連絡すること。もしかしたら保険で何とかなるかもしれないから、不動屋さんと相談すること。だから、大家と不動産屋と仲良くしておくことを大事なのよね。中には壊しといて、最初から壊れていました、なんてしゃあしゃあと言うヤツもいるけど、すぐにわかること。
退去立会のときの部屋の第一印象もあるわな。退去立会で部屋に入ったときにきれいだったら、クリーニングだけで済ませて補修費用を取らないとかあるし。反対にダメだこりゃと思って、どうやって補修費を取ってやろうと思うときもある。
まあ、記事の人は8年も住んでいたことだしきれいに使っていたことで、経年劣化でほぼ済むような気がするけどな。
アパート経営なんてやめておけ
アパートオーナーより
賃貸契約している法人からマイナンバーの提出依頼があった。マイナンバーが欲しいと言ってくるところは今回が初めて。
その法人を仲介している不動産管理会社に聞いてみると、法人契約の場合はマイナンバー提出の話しは聞いたことがあるとのこと。念のため税理士に聞いてみたらと回答があった。
次に顧問としてお願いしている税理士に聞いてみると、確かにマイナンバーの提出が必要と言われた。しかし、本当にその会社がマイナンバーを渡して大丈夫かを確認するから、送られて来た書類をファックスしろと言われた。正しく管理して他に使用しないとの条項があるかを見るとのこと。
今はここ。
本当に「マイナンバーおくれ。」「はいよ。」の簡単に送ってはダメだよな。以前郵便局で運転免許証の控えの件で問題にしたけどあったけど、大きな組織でも本当に大丈夫か疑ったほうがいいかもな。
飛び込みで某有名フランチャイズの不動産会社の飛び込み営業があった。なかなか決まらない空き部屋があるので、とりあえず話しを聞いてみる。
担当営業と話していると、管理方法は、媒介募集、集金管理、満室保証、家賃保証と４つの段階があるようだ。満室保証と家賃保証は新築物件しか基本できないので、古い物件は募集のみか集金管理しかやってくれない。これは他の不動産管理会社も同じである。古い物件でもし無理矢理やってもらおうとすると、管理会社が納得するようなリフォームで、莫大な費用がかかってしまう。
最初だから媒体募集を薦めてきた。媒介募集だけでは不動産屋にとっても最初だけお金だけ取るだけで継続してお金を取れないので、美味しくないのではと問うと、その通りだと答えられた。アパート管理って募集、入居、退去とその契約時のトラブルっているのが大事になってくるのだが、その辺りのことを話していくと、相手の担当者が怪訝そうな顔をした。
担当者が返った後、その後メールで送られた資料によると、媒体募集というのは本当に募集のみだけだった。募集以外の業務としては、簡単な入居者からのクリーム処理と入居時の契約や更新処理くらいだった。一番トラブルが起こりやすい退去処理はやってくれない。立会もやってくれない。まあ、物件の持ち駒として営業してきたことは納得した。この不動産会社にお願いするのは難しそうだ。
あるこれまた有名な某不動産管理会社は、退去立会にべらぼうな立会手数料を取ると言い出すので、この会社には考え直すか取引停止かを言ってある。こういうことを言ってくる会社から紹介された入居者はトラブルが多いである。
しかしながら、入居者にとっても、不動産会社を入れずに直接大家と退去手続きを行うと、破損と経年劣化とかの境界で金銭トラブルが発生しやすいので気を付けた方がいいと思う。
お互いに幸せになるのは、普段からきれいに住むということだけど、退去トラブルが起こす人って、これができていないのだわ。
だから、最初から
アパート経営はやめておけ
アパートオーナーより
以前に”洗濯機ジョイントの交換”で連絡があった入居者から連絡があった。また洗濯機の蛇口から水が漏れるとのことだった。新しくジョイントを付け足し、今度は蛇口から水漏れか。
詳しく状況を聞いても、よくわからならしい。見に行くのもベランダに蛇口もあるし、入居者と都合が合わないし、で知り合いの水道屋さんに蛇口ごと交換をお願いしておく。外の屋根のないベランダに洗濯機の蛇口があるので、万が一の場合を考えて交換してしまう。
おそらく水道屋さんが行ってみたら、蛇口から洗濯機用のジョイントが緩んでいるだけとかオチになりそう。入居したときに細かいところまで丁寧に対応してしまったので、小さなトラブルがあると何かと言ってくるようになったので面倒になる。
昨今、簡単な作業の技術料は取れないなど問題が出てきているけど、今回は蛇口はオーナー側、ジョイントは本来なら入居者が負担するものだから、と言っておいた。
アパート経営なんてやめておけ
アパートオーナーより
アパートの募集をお願いしている一つの全国チェーンのアパート仲介会社（不動産会社ではないのよね）から連絡あった。物件がインターネットにアクセスが少ないから値下げしろとのこと。家賃の検索条件の絞り込み範囲が下の範囲で引っかかるように値下げした方がよいと言われた。
古い物件だとあまり力のない仲介会社はすぐ家賃値下げを言い出すのですわ。しかも、毎月の管理費を取らない仲介しっぱなしの仲介会社が言い出す。
でも、こちらの資金繰りの関係とか、家賃を下げたときの入居者とのトラブルとか考えて断った。断ると、大抵は空けとくよりはマシでしょう、と言われる。まあそうだけど、安く入れて後々トラブルを被って、結局高く付いたというのは何度か経験済みだから。家賃を安くすると、それなりの入居者しか集まらない。それなりのというのは、家賃滞納やらご近所トラブル、家財を残して行方不明などやらかしてくれる。後始末で家賃の1年分が飛んでいくなんてこともあった。だから、むやみに家賃の値下げはしたくない。空いてた方がマシなのである。
だったら家賃を維持できるような提案しなよ、と言うと、決まってインターネット入居者無料とか言い出す。無料というのはオーナーがインターネット接続会社に払うのである。しかも空室のときも支払う。接続料をそのまま上乗せできればいいのだけど、そんなことはない。そして仲介会社にはマージンが入っているのである。これも論破しておく。
次にモニタフォンを入れろ、と言うけど、実際にはドアフォンがうるさいと電池を抜く入居者が多いのね。そしてモニタフォンとか備品が多くなるとその分維持コストがかかることになる。修理とか交換とかで費用がかかる。でも、１階の入居者にとってはモニタフォンはいいかもしれないな。これは検討しましょう。
インターネットで検索してくる人を相手にしているアパート紹介会社からの引きは弱いのよね。相手は膨大な数の中から比較して絞り込んでくるので、あまり成約までは結びつかないな。店先の窓口で対面で営業している不動産会社のほうが決まりやすい。営業マンとも普段から話しをしているので、アパートの良さを薦めてくれるし。
アパート経営なんてやめておけ
アパートオーナーより
アパート退去時に自然破損で窓ガラスの割れていたので修理しなければいけない。出入りの不動産屋さんから、入居者が加入している保険が適用できるかどうかダメ元で確認してみろ、と言われた。
ワイヤー入りの窓ガラスは熱収縮で自然に割れることがある。交換すると2万円を越える支出になる。入居者が悪い訳でもないけど、この出費は痛いのである。
入居者から保険会社へ今回の場合保険が適用できるかを聞いてもらう。すると、破損したガラスの写真と見積書を送れば、1万円まで保険で出すとのことだった。見積書っていうのはおかしいな、と思いつつ、ガラス屋さんが入る前に写真を撮っておく。修理したガラス屋さんにお願いして見積書をいただく。修理代は23,000円だった。
本日、保険会社から電話があった。結局は自然破損だから保険は出ないとのことだった。賃貸契約がどう書いてあるかとも聞いてきたけど、それは書いていない。書いてあっても出さないそうだ。だったら聞かなければいいじゃない。そして、自然破損ではない場合でも、入居者が修理を手配して修理代を払わなくてはいけないとも言われた。こちらが修理を発注して修理代を立て替えではいけないそうだ。そんなことは入居者から聞いていない。最初に対応した保険会社の窓口担当者の指示ミスだろうな。まあ、出ないのはしょうがないわな。
でもさ。最初から故意とか事故じゃないから保険はでないと言えばいいじゃない。こちらだっても最初から無駄な動きをすることしなかったのにな。入居者に修理させろと言われても、次の入居者を入れないといけないといけないし待ってられないのよ。こちらの手続きが悪いとか後から言われてもな。手続きした入居者も最後まで書類を書かされて無駄骨だったよね。どうも期待させておいてハシゴを外された感じ。この対応はないよな、と電話をかけて来た人にはとくとくと言っておいた。保険が下りたらラッキー位に思っていたけど、ぬか喜びさせやがって。
アパート経営なんてやめておけ
アパートオーナーより
